![bankinggeek.com: Tilgungsrechner: Tilgung berechnen und Einflussfaktoren [2025]](https://bankinggeek.com/wp-content/uploads/2023/08/featured-tilgsungsrechner-300x158.png)
Zuletzt aktualisiert:
Das Wichtigste in Kürze
- Ein Tilgungsrechner berechnet aus Darlehensbetrag, Sollzins und anfänglicher Tilgung deine monatliche Rate und einen vollständigen Tilgungsplan.
- Die Höhe der Tilgung entscheidet maßgeblich über Restschuld und Zinskosten: Bei einem Beispiel-Darlehen über 200.000 Euro spart eine jährliche Sondertilgung von 4.000 Euro rund 48.469 Euro Zinsen und mehr als zehn Jahre Laufzeit.
- Banken verlangen meist eine Mindesttilgung von 1 bis 1,5 Prozent, empfohlen werden 2 bis 3 Prozent, damit die Restschuld am Ende der Zinsbindung überschaubar bleibt.
- Nach Ablauf der Sollzinsbindung wird für die Restschuld eine Anschlussfinanzierung fällig. Nach zehn Jahren Zinsbindung kannst du dein Darlehen laut § 489 BGB auch kostenfrei kündigen.
Inhalt
Wie funktioniert ein Tilgungsrechner?
Ein Tilgungsrechner berechnet aus deinem Darlehensbetrag, dem Sollzins und deiner gewünschten Tilgung, wie hoch deine monatliche Rate ausfällt und wie lange die Rückzahlung dauert. Das Ergebnis ist ein Tilgungsplan: eine Übersicht, die jede Rate in Zins- und Tilgungsanteil aufteilt und zeigt, wie deine Restschuld von Monat zu Monat sinkt.
Änderst du einen der Werte, etwa den Zinssatz oder die anfängliche Tilgung, passt sich die monatliche Rate sofort an. Auch geplante Sondertilgungen lassen sich einrechnen, wenn dein Kreditvertrag sie vorsieht.
Besonders bei einer Baufinanzierung mit langer Laufzeit lohnt sich der Blick in den Rechner. Er macht sichtbar, wie hoch deine Rate zu Beginn und am Ende der Zinsbindung ist, wie viel Zinsen du insgesamt zahlst und wie lange du brauchst, bis das Darlehen abbezahlt ist. Werte eingeben, Ergebnis lesen: So einfach geht’s.
Welche Faktoren beeinflussen den Tilgungsplan?
Sieben Faktoren bestimmen, wie dein Tilgungsplan am Ende aussieht: der Darlehensbetrag, der Sollzins, die Sollzinsbindung, die anfängliche Tilgung, mögliche Sondertilgungen, dein eingebrachtes Eigenkapital und der Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins.
Darlehensbetrag
Der Darlehensbetrag legt fest, wie hoch deine monatliche Rate bei einem bestimmten Zins- und Tilgungssatz ausfällt. Ein höherer Betrag bedeutet eine höhere Rate oder eine längere Laufzeit. Planst du später Sondertilgungen oder eine Anpassung der Tilgung, bleibt der ursprüngliche Darlehensbetrag die Rechengrundlage, an der sich alle weiteren Werte orientieren.
Sollzins
Der Sollzins ist der jährliche Zinssatz, den die Bank für das geliehene Kapital berechnet. Er wirkt sich direkt auf deine monatliche Rate aus: Ein höherer Sollzins bedeutet bei gleicher Tilgung eine höhere Rate, ein niedrigerer Sollzins senkt sie.
Der Sollzins ist nicht mit dem Effektivzins zu verwechseln, der zusätzliche Kosten einschließt. Mehr dazu im nächsten Abschnitt.
Sollzins oder Effektivzins: Was ist der Unterschied?
Der Sollzins ist der reine Nominalzins für dein Darlehen, während der Effektivzins zusätzliche Kosten wie Bearbeitungsgebühren oder die Auszahlungsbedingungen mit einbezieht. Nach der Preisangabenverordnung (PAngV) müssen Banken den Effektivzins ausweisen, damit du Angebote verschiedener Anbieter fair vergleichen kannst.
Für deinen Tilgungsplan zählt zunächst der Sollzins, weil er die laufende Zinsberechnung bestimmt. Beim Vergleich mehrerer Finanzierungsangebote solltest du dich aber am Effektivzins orientieren, denn er zeigt die tatsächliche Kreditbelastung.
Sollzinsbindung
Die Sollzinsbindung ist der Zeitraum, für den dein Zinssatz fest vereinbart ist, meist zwischen 5 und 30 Jahren. In dieser Zeit bleibt deine Rate durch Zins und Tilgung stabil, danach wird der Zinssatz neu verhandelt oder du wechselst den Anbieter.
Mit dem Tilgungsrechner kannst du durchspielen, wie sich unterschiedliche Sollzinsbindungen auf deine Rate und die Restschuld am Ende der Bindungsfrist auswirken.
Anfängliche Tilgung in Prozent oder als Rate
Die anfängliche Tilgung ist der Prozentsatz oder die feste Rate, mit der du dein Darlehen im ersten Jahr zurückzahlst. Viele Banken akzeptieren eine Mindesttilgung von 1 bis 1,5 Prozent, empfohlen werden aber 2 bis 3 Prozent, damit die Restschuld am Ende der Zinsbindung überschaubar bleibt.
Mit jeder gezahlten Rate sinkt deine Restschuld, wodurch der Tilgungsanteil an der Rate wächst und der Zinsanteil schrumpft. Eine höhere anfängliche Tilgung verkürzt die Laufzeit spürbar, wie das Rechenbeispiel weiter unten zeigt.
Wichtig bleibt: Deine monatliche Rate muss dauerhaft zu deinem Budget passen, auch wenn eine höhere Tilgung langfristig günstiger ist.
Sondertilgung und spätere Anpassung der Tilgung
Eine Sondertilgung ist eine zusätzliche, außerplanmäßige Zahlung, mit der du deine Restschuld schneller reduzierst. Die meisten Banken erlauben kostenfreie Sondertilgungen von bis zu 5 Prozent des Darlehensbetrags pro Jahr, manche Verträge lassen bis zu 10 Prozent zu, oft gegen einen kleinen Zinsaufschlag.
Wie stark sich das auswirkt, zeigt das Rechenbeispiel weiter unten: Schon 4.000 Euro Sondertilgung pro Jahr verkürzen die Laufzeit eines 200.000-Euro-Darlehens um mehr als zehn Jahre.
Auch der laufende Tilgungssatz selbst lässt sich bei vielen Banken ein- bis dreimal während der Sollzinsbindung anpassen, wenn der Kreditvertrag das vorsieht. Erhöhst du die Tilgung, steigt deine monatliche Rate, dafür sinkt die Restschuld am Ende der Zinsbindung und du sparst Zinsen. Senkst du sie, sinkt auch die Rate, die Restschuld am Ende der Bindungsfrist fällt dafür höher aus.
Eigenkapital
Eigenkapital senkt den benötigten Darlehensbetrag und damit direkt deine monatliche Tilgungsrate. Je mehr Eigenkapital du einbringst, sei es aus Ersparnissen, einer Schenkung oder anderen Vermögenswerten, desto geringer fällt die Restschuld aus und desto bessere Konditionen bekommst du meist von der Bank, weil sich ihr Risiko verringert.
Ein Rechenbeispiel: So wirkt sich die Tilgung auf deine Restschuld aus
Ein Beispiel macht den Effekt der Tilgung greifbar: Bei einem Darlehen über 200.000 Euro mit 3,7 Prozent Sollzins und 2 Prozent anfänglicher Tilgung sparst du mit einer jährlichen Sondertilgung von 4.000 Euro rund 48.469 Euro Zinsen und bist mehr als zehn Jahre früher schuldenfrei.
Was bringt’s konkret? Ohne Sondertilgung liegt die monatliche Rate bei 950 Euro, und die Rückzahlung dauert 28 Jahre und 5 Monate. Mit der zusätzlichen Zahlung sinkt die Laufzeit auf 18 Jahre, bei gleicher monatlicher Rate:
| Kennzahl | Ohne Sondertilgung | Mit 4.000 € Sondertilgung pro Jahr |
|---|---|---|
| Monatliche Rate | 950 € | 950 € |
| Laufzeit | 28 Jahre, 5 Monate | 18 Jahre |
| Gesamtzinsen | 123.184,92 € | 74.716,12 € |
Die Rechnung zeigt: Bei gleichbleibender monatlicher Rate verkürzt eine regelmäßige Sondertilgung die Laufzeit erheblich und senkt die Gesamtzinsen eindeutig, um fast 40 Prozent. Das Beispiel ist illustrativ und ersetzt keine individuelle Beratung. Das Prinzip lässt sich aber auf jedes Annuitätendarlehen übertragen: Je mehr du zusätzlich zahlst, desto schneller sinkt deine Restschuld.
Worauf sollte ich bei einem Tilgungsplan achten?
Beim Blick in deinen Tilgungsplan zählen vor allem drei Werte: die Restschuld am Ende der Zinsbindung, die Gesamtlaufzeit bis zur vollständigen Rückzahlung und das Verhältnis von monatlicher Rate zu anfänglicher Tilgung.
Prüfe außerdem, ob die Angaben zu Kreditart, Zahlungsterminen und Zinssatz korrekt übernommen wurden und wie sich mögliche Sondertilgungen auf den Plan auswirken würden.
Ein Tilgungsrechner zeigt dir dabei nicht nur einen Plan, sondern lässt sich für mehrere Varianten parallel nutzen, damit du die für dich passenden Rahmenbedingungen findest. Bei einem Annuitätendarlehen verändert sich mit jeder Rate sowohl der Zinsanteil als auch die Restschuld, was besonders für eine spätere Anschlussfinanzierung wichtig ist.
Nach zehn Jahren Sollzinsbindung kannst du dein Baufinanzierungsdarlehen ohne besondere Begründung kündigen, mehr dazu im Abschnitt zur Anschlussfinanzierung weiter unten. Sondertilgungen von 5 bis 10 Prozent des Darlehensbetrags pro Jahr sind bei den meisten Banken möglich und verlangen danach einen aktualisierten Tilgungsplan.
Wie kann ein Tilgungsrechner bei der Kreditentscheidung unterstützen?
Ein Tilgungsrechner hilft bei der Kreditentscheidung, weil er verschiedene Szenarien direkt vergleichbar macht: Du siehst auf einen Blick, wie sich ein anderer Zinssatz, eine höhere Tilgung oder eine andere Sollzinsbindung auf deine monatliche Rate und die Restschuld auswirkt.
So lässt sich prüfen, ob eine Rate dauerhaft zu deinem Haushaltsbudget passt, bevor du dich vertraglich bindest. Eine höhere Tilgungsrate senkt zwar die Gesamtkosten, erhöht aber auch die monatliche Belastung, weshalb sich der Vergleich mehrerer Varianten lohnt.
Welche Vor- und Nachteile bietet ein Tilgungsrechner?
Ein Tilgungsrechner liefert schnelle, kostenlose Orientierung, ersetzt aber keine individuelle Beratung: Die Ergebnisse hängen von Annahmen wie einem gleichbleibenden Zinssatz ab, der sich nach Ablauf der Sollzinsbindung ändern kann. Die wichtigsten Vor- und Nachteile im Überblick:
- Veränderliche Zinssätze: Während der Laufzeit eines Darlehens können sich die Zinssätze ändern, was eine Erhöhung deiner monatlichen Raten zur Folge haben kann.
- Gefahr hoher Monatsraten: Die monatlichen Raten können unter Umständen recht hoch ausfallen, was deine finanzielle Belastung erhöht.
- Vorfälligkeitsentschädigung: Solltest du das Darlehen vorzeitig zurückzahlen wollen, können sogenannte Vorfälligkeitsentschädigungen anfallen.
- Risiko Anschlussfinanzierung: Nach Ablauf der Zinsbindung besteht das Risiko einer teureren Anschlussfinanzierung.
- Eingeschränkte Flexibilität bei Annuitätendarlehen: Entscheidest du dich für ein Annuitätendarlehen, kann das deine Flexibilität bei der Tilgung einschränken.
Wie beeinflusst die Tilgungshöhe die Restschuld?
Je höher die Tilgung, desto schneller sinkt die Restschuld und desto weniger Zinsen zahlst du insgesamt. Der Zusammenhang ist klar. Bei einem Darlehen über 100.000 Euro und 3 Prozent Sollzins dauert die vollständige Rückzahlung bei 1 Prozent Tilgung fast 47 Jahre, bei 4 Prozent Tilgung nur noch knapp 19 Jahre.
Die folgende Übersicht zeigt, wie lange die Tilgung eines 100.000-Euro-Darlehens je nach Tilgungssatz und Sollzins dauert:
| Tilgung | 2 % Sollzins | 3 % Sollzins | 4 % Sollzins |
|---|---|---|---|
| 1 % | 55 Jahre | 46 Jahre, 4 Monate | 40 Jahre, 4 Monate |
| 2 % | 34 Jahre, 9 Monate | 30 Jahre, 7 Monate | 27 Jahre, 7 Monate |
| 3 % | 25 Jahre, 7 Monate | 23 Jahre, 2 Monate | 21 Jahre, 3 Monate |
| 4 % | 20 Jahre, 4 Monate | 18 Jahre, 9 Monate | 17 Jahre, 5 Monate |
| 5 % | 16 Jahre, 11 Monate | 15 Jahre, 9 Monate | 14 Jahre, 9 Monate |
Die Tabelle macht deutlich, warum schon ein Prozentpunkt mehr Tilgung einen großen Unterschied macht: Bei 3 Prozent Sollzins verkürzt sich die Laufzeit von 1 auf 2 Prozent Tilgung um mehr als 15 Jahre. Die Werte sind eigene Berechnungen nach der üblichen Annuitätenformel und dienen als Orientierung, nicht als verbindliches Angebot.
Wie reduziere ich die Restschuld bei meiner Baufinanzierung?
Die Restschuld bei deiner Baufinanzierung reduzierst du am wirksamsten über drei Hebel: eine höhere anfängliche Tilgung, regelmäßige Sondertilgungen und, falls möglich, mehr eingebrachtes Eigenkapital von Anfang an.
Erhöhst du deine Tilgung im Laufe der Zeit, etwa nach einer Gehaltserhöhung oder einer Erbschaft, beschleunigt das die Rückzahlung zusätzlich. Auch vereinbarte Sondertilgungen wirken direkt auf die Restschuld, wie das Rechenbeispiel weiter oben zeigt.
Steht die Anschlussfinanzierung erst in einigen Jahren an, lässt sich das Zinsänderungsrisiko zusätzlich mit einem Forward-Darlehen absichern: Damit sicherst du dir bis zu fünf Jahre im Voraus die Konditionen für die Anschlussfinanzierung deiner Erstfinanzierung.
Denk daran: Deine Restschuld ist der Betrag, der nach Ablauf der Zinsbindungsfrist übrig bleibt, und genau dieser Betrag entscheidet über die Höhe deiner nächsten Finanzierungsrunde.
Welche Risiken bestehen bei der Anschlussfinanzierung?
Das größte Risiko bei der Anschlussfinanzierung ist das Zinsänderungsrisiko: Deine Restschuld selbst steht nach dem Tilgungsplan fest, die Zinskosten für die neue Finanzierung hängen aber vom Marktzins zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung ab.
Auch der Beleihungsauslauf spielt eine Rolle, also das Verhältnis zwischen offener Restschuld und dem aktuellen Beleihungswert der Immobilie. Ein hoher Beleihungsauslauf kann die Konditionen der Anschlussfinanzierung verschlechtern.
Ein oft übersehener Vorteil: Nach § 489 BGB kannst du ein Darlehen mit mindestens zehnjähriger Sollzinsbindung nach zehn Jahren ab Vollauszahlung kostenfrei kündigen, mit sechs Monaten Kündigungsfrist und ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Dieses Recht gilt uneingeschränkt für alle Darlehen mit passender Zinsbindung. Das eröffnet dir die Möglichkeit, frühzeitig zu einem günstigeren Anbieter zu wechseln, statt automatisch beim bisherigen Kreditgeber zu bleiben.
Weitere Fallstricke entstehen, wenn Kreditnehmer sich zu sehr auf eine einzelne Bankberatung verlassen, Sondertilgungsrechte ungenutzt lassen oder keinen Vergleich mehrerer Angebote einholen. Ein sorgfältig geführter Tilgungsplan hilft, diese Fehler zu vermeiden.
Was ist der Unterschied zwischen einem Hypothekenrechner und einem Tilgungsrechner?
Ein Hypothekenrechner und ein Tilgungsrechner unterscheiden sich im Fokus: Der Hypothekenrechner ermittelt die Eckdaten eines Hypothekendarlehens aus Darlehensbetrag, Laufzeit und Zinssatz, einschließlich Effektivzins und einem groben Tilgungsplan.
Der Tilgungsrechner konzentriert sich dagegen auf die monatliche Rate und die Gesamtlaufzeit deines Darlehens, einschließlich geplanter Sondertilgungen, und zeigt dir den genauen Verlauf deiner Restschuld über die Zeit.
Häufig gestellte Fragen zum Tilgungsrechner
Wie hoch sollte die anfängliche Tilgung sein?
Die meisten Banken verlangen eine Mindesttilgung von 1 bis 1,5 Prozent, empfohlen werden aber 2 bis 3 Prozent, damit die Restschuld am Ende der Zinsbindung überschaubar bleibt und du nicht jahrzehntelang zahlst.
Was ist der Unterschied zwischen Sollzinsbindung und Darlehenslaufzeit?
Die Sollzinsbindung ist der Zeitraum, für den dein Zinssatz festgeschrieben ist, während die Darlehenslaufzeit die gesamte Zeit bis zur vollständigen Rückzahlung beschreibt. Beide Werte sind nur bei einem Volltilgerdarlehen identisch, sonst folgt nach der Zinsbindung meist eine Anschlussfinanzierung.
Kann ich meinen Tilgungssatz während der Laufzeit ändern?
Ja, das geht in den meisten Fällen. Viele Banken erlauben ein- bis dreimal während der Sollzinsbindung, den Tilgungssatz kostenfrei zu ändern, wenn der Kreditvertrag das vorsieht. Eine höhere Tilgung erhöht die monatliche Rate, senkt aber die Restschuld am Ende der Zinsbindung.
Wie wirkt sich eine Sondertilgung auf meinen Tilgungsplan aus?
Eine Sondertilgung reduziert deine Restschuld sofort und direkt, wodurch sich sowohl die Gesamtlaufzeit als auch die insgesamt gezahlten Zinsen verringern. Im Rechenbeispiel weiter oben spart eine jährliche Sondertilgung von 4.000 Euro rund 48.000 Euro Zinsen über die Laufzeit.
Was passiert mit der Restschuld nach der Sollzinsbindung?
Die Restschuld nach der Sollzinsbindung muss über eine Anschlussfinanzierung weiterfinanziert werden, meist zu den dann aktuellen Marktzinsen. Nach zehn Jahren Sollzinsbindung kannst du das Darlehen laut § 489 BGB auch kostenfrei kündigen und zu einem anderen Anbieter wechseln.