Hypothekenrechner: Hypothek berechnen, Faktoren und mehr [2024]

Zuletzt aktualisiert: 16. Februar 2024

Was ist eine Hypothek?

Eine Hypothek ist im Grunde genommen ein Darlehen, das durch eine Immobilie abgesichert wird. Du erhältst von einer Bank oder einem anderen Kreditinstitut Geld, um eine Immobilie zu kaufen und gibst im Gegenzug das Recht auf diese Immobilie als Sicherheit. Dieses Recht wird dann in Form eines Grundpfandrechts im Grundbuch der Immobilie eingetragen.

Du hast sicher schon einmal von Brief- und Buchhypotheken gehört. Bei ersterer erhältst du einen Hypothekenbrief, der bei einer Umschuldung an den neuen Kreditgeber weitergegeben werden kann, während bei letzterer der direkte Eintrag in das Grundbuch deiner Immobilie erfolgt.

Außerdem solltest du wissen, dass es Unterschiede zwischen einer Hypothek und einer Grundschuld gibt. Eine Grundschuld, die ähnlich wie die Hypothek funktioniert, bietet mehr Flexibilität – sie ist nicht unbedingt an ein Darlehen gebunden und bleibt auch nach vollständiger Tilgung bestehen.

Zum Schluss noch ein Beispiel: Du kaufst dir eine Eigentumswohnung für 200.000 Euro und nimmst dafür eine Hypothek auf. Solange du deinen Kredit abbezahlst, besteht diese Hypothek – bei vollständiger Rückzahlung erlischt sie oder wenn du aus irgendeinem Grund deine Zahlungen nicht leisten kannst und die Bank dein Haus verkauft um ihr Geld zurückzubekommen.

Wie funktioniert ein Hypothekenrechner?

Ein Hypothekenrechner ist ein Online-Tool, das dir hilft, die Kosten und Bedingungen eines Hypothekendarlehens zu berechnen. Du gibst verschiedene Parameter wie den Kaufpreis der Immobilie, den Zinssatz, die Laufzeit des Kredits und die Höhe des Eigenkapitals ein. Basierend auf diesen Angaben berechnet der Rechner deine monatliche Rate, die Gesamtkosten deiner Hypothek und andere wichtige Informationen.

Mit dem Hypothekenrechner kannst du auch verschiedene Szenarien durchspielen. Zum Beispiel: Was passiert, wenn du eine höhere Anfangstilgung leistest oder geplante Sondertilgungen vornimmst? Der Rechner kann zusätzlich Informationen anzeigen, wie zum Beispiel die Höhe der Nebenkosten für Makler, Notar und Grunderwerbssteuer.

Neben grundlegenden Berechnungen können fortgeschrittene Hypothekenrechner detailliertere Berechnungen durchführen und dir Charts zu Zins- und Tilgungsanteilen sowie zur Entwicklung der Restschuld liefern. Sie erstellen für dich einen Tilgungsplan, aus dem hervorgeht, welcher Teil deiner monatlichen Zahlung zur Tilgung des Darlehensbeitrags und welcher Teil zur Abdeckung der Zinskosten verwendet wird.

Daher sind Hypothekenrechner nützliche Werkzeuge für Immobilienkäuferinnen und –käufer: Sie helfen dabei, Finanzierungsoptionen zu analysieren und die besten Bedingungen zu finden.

Welche Faktoren beeinflussen die Höhe des Hypothekendarlehens?

Der Hypothekenrechner ist ein nützliches Tool, um die Höhe des Hypothekendarlehens zu berechnen. Dabei spielen verschiedene Faktoren eine Rolle, die wir im Folgenden genauer betrachten werden. Dazu gehören der Sollzinssatz, die Sollzinsbindung, die anfängliche Tilgung, die Möglichkeit von Sondertilgungen, das vorhandene Eigenkapital, die Laufzeit des Kredits sowie die Nebenkosten für Makler, Notar und Grunderwerbssteuer. Jeder dieser Aspekte beeinflusst die Höhe des Hypothekendarlehens und sollte daher bei der Berechnung berücksichtigt werden.

Sollzinssatz

Beim Hypothekenrechner spielt der Sollzinssatz eine wichtige Rolle. Dieser bestimmt die Zinskosten deiner Hypothek und beeinflusst somit die Höhe der monatlichen Ratenzahlungen. Dabei kann er variabel oder fest sein, abhängig von deinem Kreditinstitut, deiner individuellen Bonität und der Art des Darlehens, wie zum Beispiel Festzins- oder variable Zinsdarlehen. Ein niedrigerer Sollzinssatz bedeutet in der Regel niedrigere monatliche Raten, allerdings unter Umständen längere Laufzeiten. Im Gegensatz dazu führen höhere Sollzinsen zu höheren Raten, aber möglicherweise kürzeren Laufzeiten.

Sollzinsbindung

In deinem Hypothekenrechner spielt die Sollzinsbindung eine wichtige Rolle. Dabei handelt es sich um den Zeitraum, für den der Zinssatz deines Hypothekendarlehens festgelegt ist. Dieser kann verschiedene Laufzeiten haben, wie zum Beispiel 5, 10 oder 15 Jahre und bleibt während dieser Zeit unverändert.

Nach Ablauf der Sollzinsbindung besteht die Möglichkeit einer Neuvereinbarung des Zinssatzes. Deinen individuellen monatlichen Beitrag kannst du mithilfe eines Hypothekenrechners ermitteln, welcher dir hilft deine Kosten transparent zu gestalten.

Auch wenn keine konkreten Informationen verfügbar sind, ist sicher, dass eine einwandfreie Einkommens- und Vermögenssituation sowie eine erstrangige Besicherung über ein Grundpfandrecht Voraussetzung sind. Darüber hinaus können regionale Konditionen und andere Faktoren Einfluss auf deine Finanzierung haben.

Anfängliche Tilgung in % oder als Rate

Die anfängliche Tilgung ist ein wichtiger Faktor, wenn du den Hypothekenrechner nutzt. Sie kann als Prozentsatz oder als feste Rate festgelegt werden. Im Allgemeinen liegt sie bei vielen Banken mindestens bei 2 % der jährlichen Restschuld. Der gewählte Prozentwert oder die Rate beeinflusst sowohl die Laufzeit des Darlehens als auch deine monatlichen Ratenzahlungen erheblich.

Durch das Einstellen der anfänglichen Tilgung und anderer Parameter wie Darlehensbetrag und Zinssatz liefert der Hypothekenrechner einen detaillierten Tilgungsplan. Dieser Plan hilft dir, den Verlauf deiner verbleibenden Restschuld und die Gesamtkosten deines Darlehens besser zu verstehen.

Sondertilgung

Bei der Nutzung eines Hypothekenrechners spielen Sondertilgungen eine signifikante Rolle. Sie sind zusätzliche Zahlungen auf dein Hypothekendarlehen, die entweder als prozentualer Anteil des Darlehensbetrags oder als feste Rate festgelegt werden können. Ziel einer Sondertilgung ist es, deine Restschuld schneller zu reduzieren und somit die Gesamtkosten deines Darlehens zu senken.

Du kannst diese Option bei Vertragsbeginn vereinbaren und sie wird dann in den detaillierten Tilgungsplan deines Hypothekenrechners übernommen. Dadurch erhältst du einen präzisen Überblick über monatliche Raten und Gesamtkosten unter Berücksichtigung deiner Sondertilgungen.

Eigenkapital

Beim Nutzen eines Hypothekenrechners spielt das Eigenkapital eine bedeutende Rolle. Dieses beeinflusst sowohl den Zinssatz als auch die allgemeinen Konditionen des Hypothekendarlehens. Je größer das Eigenkapital, desto günstiger wird häufig das Darlehen, da der Zinssatz sinkt. Der Hypothekenrechner ermöglicht es dir, verschiedene Szenarien durchzuspielen und zu ermitteln, wie sich dein Eigenkapital auf die monatliche Rate und die Gesamtkosten auswirkt.

Laufzeit des Kredits

Die Laufzeit eines Kredits spielt eine entscheidende Rolle bei der Planung deiner Hypothek und kann mithilfe eines Hypothekenrechners ermittelt werden. Lange Laufzeiten ermöglichen niedrigere monatliche Belastungen, da die Rückzahlung in gleichbleibenden Raten erfolgt. Die Berechnung erfordert Angaben wie Darlehenssumme, Zinssatz und Anfangstilgung. Mit einem Hypothekenrechner kannst du nicht nur die gesamte Dauer bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens berechnen, sondern auch alle anfallenden Kosten und Tilgungsraten.

Nebenkosten für Makler, Notar und Grunderwerbssteuer

Beim Kauf einer Immobilie musst du Nebenkosten für Makler, Notar und Grunderwerbssteuer einkalkulieren. Die Maklergebühren liegen meist bei 3 % bis 7 % des Kaufpreises, können jedoch variieren und sogar Mehrwertsteuer enthalten. Notarkosten sind ebenfalls zu berücksichtigen – diese sind regional unterschiedlich und fallen für den Eintrag ins Grundbuch an, normalerweise rund 1 % des Kaufpreises. Zusätzlich zur Notargebühr kommt die Grundbucheintragung hinzu, die etwa 0,5 % kostet. Die Grunderwerbssteuer ist abhängig vom Bundesland und beträgt in der Regel zwischen 3,5 % bis 6,5 % des Kaufpreises. Es gibt Hypothekenrechner online, mit denen du diese Kosten einfach berechnen kannst.

Wie finde ich ein günstiges Hypothekendarlehen?

Zur Suche nach einem günstigen Hypothekendarlehen ist ein umfassender Vergleich verschiedener Anbieter unumgänglich. Dabei sollten Zinssätze, die Laufzeit des Darlehens und die Höhe der monatlichen Ratenzahlungen gegenübergestellt werden. Zudem spielt die Möglichkeit von Sondertilgungen eine Rolle, ebenso wie die Flexibilität bei der Anpassung der Tilgungsrate. Ein höherer Eigenkapitalanteil kann zudem günstigere Konditionen ermöglichen.

Nebenkosten wie Maklergebühren, Notarkosten und Grunderwerbssteuer sollten ebenfalls in die Betrachtung einfließen. Tools wie ein Hypothekenrechner können dabei helfen, verschiedene Szenarien durchzuspielen und so die für dich beste Option zu finden. Schlussendlich lässt sich sagen: Je gründlicher du Angebote vergleichst und je flexibler du auf veränderte Situationen reagieren kannst, desto besser wirst du ein passendes Hypothekendarlehen finden.

Wie hoch sind aktuell die Hypothekenzinsen?

Bei einer aktuellen Suche nach einem Hypothekendarlehen von 130.000 EUR könntest du mit einem Sollzins von 3,20 % und einem effektiven Jahreszins von 3,27 % bei einer Zinsfestschreibung für 10 Jahre rechnen. Bitte beachte, dass die Zinsen je nach Bank und persönlichen Konditionen variieren können.

Welche Tilgungsrate ist empfehlenswert?

Beim Einsatz eines Hypothekenrechners stellt sich oft die Frage, wie hoch die Tilgungsrate eingestellt werden sollte. Empfehlenswert ist eine Tilgungsrate von mindestens 1 Prozent der Darlehenssumme. Um jedoch schneller schuldenfrei zu werden, sind Raten von 2 bis 4 Prozent ratsam. Berücksichtigen solltest du dabei besonders den Zeitpunkt deines Renteneintritts: Je kürzer dieser Zeitraum ist, desto höher sollte die Tilgung ausfallen. Bei niedrigen Zinsen kann es länger dauern, das Darlehen zurückzuzahlen. Als Faustregel gilt bei einem Zinsniveau von 1,3 % und einem Renteneintritt mit 65 Jahren eine Tilgungsrate von etwa 3 %.

Wann ist meine Immobilie vollständig getilgt?

Die vollständige Tilgung deiner Immobilie ist von verschiedenen Faktoren abhängig: Höhe des Darlehens, Sollzinssatz, Sollzinsbindung, anfängliche Tilgung und möglichen Sondertilgungen. Dein Eigenkapital sowie die endgültige Laufzeit des Kredits spielen dabei ebenso eine entscheidende Rolle. Ein Hypothekenrechner kann hierbei hilfreich sein, um den Zusammenhang zwischen der Darlehenslaufzeit und der monatlichen Rate sowie eventuellen Sondertilgungen zu verdeutlichen.

Normalerweise dauert es bis zu 40 Jahre bis das Darlehen komplett getilgt ist. Dennoch haben manche bereits ihr Haus nach nur 15 Jahren abbezahlt. Idealerweise sollte die Baufinanzierung spätestens bei Rentenbeginn komplett beglichen sein.

Was passiert, wenn ich meine Hypothek nicht mehr bedienen kann?

Wenn du deine Hypothek nicht mehr bedienen kannst, gerätst du als Darlehensnehmer in Verzug und es droht eine Zwangsversteigerung deiner Immobilie. Deine Bank hat die Möglichkeit, nach einer gewissen Zeit den Kreditvertrag zu kündigen und den ausstehenden Betrag einzufordern. Ein frühzeitiges Agieren ist essentiell, um dies zu verhindern. Du könntest beispielsweise Rücklagen oder Sparverträge nutzen oder die Beitragsfreistellung von Versicherungen in Erwägung ziehen.

Eine weitere Option wäre ein Gespräch mit der Bank über mögliche Lösungen wie Stundung oder Tilgungsänderungen. Sollte es jedoch mittel- bis langfristig unmöglich für dich sein, den Kredit weiterhin zu bedienen, könnte ein früher Verkauf des Hauses eine Alternative zur Zwangsversteigerung darstellen.

FAQ: Hypothekenrechner

In diesem Abschnitt werden wir uns mit einigen häufig gestellten Fragen zum Thema Hypothekenrechner befassen. Wir werden den Unterschied zwischen festen und variablen Hypothekenzinsen erläutern und klären, ob ein Hypothekenrechner anzeigen kann, wie viel insgesamt über die Laufzeit zurückgezahlt werden muss.