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Das Wichtigste in Kürze
- Eine Grundschuld ist eine Art von Sicherheit, die in der Immobilienfinanzierung als Pfandrecht an einem Grundstück dient und in das Grundbuch eingetragen wird, es existieren zwei Arten: Buch- und Briefgrundschuld.
- Die Eintragung einer Grundschuld beinhaltet verschiedene Schritte wie den Erhalt eines Grundschuldbestellungsformulars, die Vorbereitung der Dokumente durch einen Notar, die Eintragung ins Grundbuch und die Begleichung der Kosten.
- Die Bestellung einer Grundschuld ist mit Kosten verbunden, die sich insbesondere aus Notarkosten und Gebühren des Grundbuchamts zusammensetzen und etwa 1,5 % bis 2% des Kaufpreises ausmachen.
Inhalt
Was ist eine Grundschuld?
Eine Grundschuld ist eine Art von Sicherheit, die bei der Immobilienfinanzierung zum Einsatz kommt. Als dingliches Pfandrecht an einem Grundstück dient sie dem Kreditgeber als Absicherung für den Fall, dass der Kreditnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen kann. Sie wird als Belastung ins Grundbuch eingetragen und bleibt dort auch bestehen, wenn die Immobilie den Besitzer wechselt.
Zwei Arten von Grundschulden sind gebräuchlich: Die Buchgrundschuld und die Briefgrundschuld. Bei Letzterer gibt es zusätzlich zur Eintragung im Grundbuch einen physischen Grundschuldbrief. Im Gegensatz zur Hypothek, einem anderen Typ des Grundpfandrechts, ist die Grundschuld nicht an das Bestehen einer bestimmten Forderung gekoppelt.
Ein Beispiel: Du nimmst ein Darlehen auf, um ein Haus zu kaufen. Deine Bank lässt dann eine Grundschuld auf dein zukünftiges Eigentum eintragen. Solltest du deinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen können, hat deine Bank das Recht, dein Haus zu verkaufen und sich aus dem Erlös zu befriedigen.
Wie kann ich eine Grundschuld eintragen lassen?
Um eine Grundschuld eintragen zu lassen und somit deiner Bank die benötigte Sicherheit für eine Immobilienfinanzierung zu gewähren, musst du mehrere Schritte durchlaufen:
1. Erhalt eines Grundschuldbestellungsformulars
Zunächst erhältst du vom Kreditgeber ein Grundschuldbestellungsformular, welches du an den Notar weitergeben musst.
2. Vorbereitung der Dokumente durch den Notar
Daraufhin bereitet der Notar alle notwendigen Unterlagen für die Bestellung der Grundschuld vor.
3. Eintragung im Grundbuch
Anschließend wird die Grundschuld in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen, was dem eigentlichen Prozess des Eintragens entspricht.
4. Begleichung der Kosten
Schließlich fallen noch Kosten an, die sich sowohl aus den Notarkosten als auch aus Gebühren für die Eintragung selbst zusammensetzen und in etwa 0,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises betragen können.
Bedenke stets: Verzögerungen bei der Bestellung sollten vermieden werden, da dein Kredit erst nach erfolgreicher Eintragung ausgezahlt wird.
Welche Kosten entstehen bei der Bestellung einer Grundschuld?
Die Bestellung einer Grundschuld ist mit verschiedenen Gebühren verbunden. Insbesondere setzen sich diese aus den Notarkosten und den Gebühren des Grundbuchamts zusammen. Die Höhe dieser Kosten richtet sich nach dem Geschäftswert und dem Gebührensatz, was in der Regel 1,5 % bis 2% des Kaufpreises entspricht.
Zu den Notarkosten zählen unter anderem die Gebühren für den Vollzug des Geschäfts, die Beurkundungsgebühr, Betreuungsgebühr sowie Auslagen für Kopien und Kommunikation. Darüber hinaus ist auch die Umsatzsteuer zu beachten.
Die Kosten für das Grundbuchamt betragen in der Regel zwischen 0,8 % und 1 % des Kaufpreises. Hierfür sind insbesondere die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch und etwaige Löschungen von Altschulden relevant.
Sowohl bei der Bestellung als auch bei der Löschung einer Grundschuld entstehen also Kosten, welche im Vorfeld einkalkuliert werden sollten.
Wie hoch ist die Grundschuld?
Die Höhe der Grundschuld ist ein wichtiger Aspekt, den es zu beachten gilt. In den folgenden Abschnitten werden wir uns genauer mit verschiedenen Aspekten rund um die Grundschuld befassen: Wie kann man eine Grundschuld löschen lassen? Ist es überhaupt sinnvoll, eine Grundschuld zu löschen? Kann man eine Grundschuld ohne Notar löschen lassen? Und wie hoch sind die Kosten für die Löschung einer Grundschuld?
Löschungsbewilligung: Wie kann ich eine Grundschuld löschen lassen?
Um eine Grundschuld löschen zu lassen, sind einige wichtige Schritte einzuhalten. Zunächst muss der Immobilienkredit vollständig abbezahlt sein. Ist dies der Fall, wird die Löschung der Grundschuld durch eine Löschungsbewilligung ermöglicht. Diese wird normalerweise von der Bank oder dem Gläubiger ausgestellt.
Schritt 1: Beschaffung notwendiger Unterlagen
Dafür müssen bestimmte Unterlagen eingereicht werden, darunter beispielsweise der Kreditvertrag und ein Nachweis über die vollständige Tilgung des Kredits.
Schritt 2: Einreichen der Löschungsbewilligung beim Grundbuchamt
Nachdem du alle erforderlichen Dokumente zusammen hast, reichst du sie bei dem zuständigen Grundbuchamt ein.
Schritt 3: Prüfung und Eintragung durch das Grundbuchamt
Das Grundbuchamt prüft dann die vorgelegten Unterlagen und trägt anschließend die Löschung der Grundschuld ins Grundbuch ein.
Schritt 4: Kostenübernahme für die Löschungsbewilligung und Eintragung ins Grundbuch
Zuletzt musst du als Eigentümer die Kosten für die Löschungsbewilligung und für deren Eintragung ins Grundbuch tragen. Die genauen Kosten können je nach Bundesland und zuständigem Amt variieren.
Eine solche Sorgfalt ist wichtig, um sicherzustellen dass deine Rechte als Immobilieneigentümer gewahrt bleiben und zukünftige Finanzierungs- oder Verkaufsabsichten nicht behindert werden.
Ist es sinnvoll, eine Grundschuld zu löschen?
Die Entscheidung, eine Grundschuld zu löschen, ist nicht immer eindeutig und hängt von der individuellen Situation ab. So kann es sinnvoll sein, die Grundschuld bei Verkaufsabsichten zu löschen, um potentielle Käufer nicht abzuschrecken. Aber wenn du in deiner Immobilie wohnst und keinen Verkauf planst, kann es durchaus vorteilhaft sein, sie als Sicherheit für zukünftige Darlehen zu behalten. Bei einer Anschlussfinanzierung könnte sogar das Übertragen der bestehenden Grundschuld von Vorteil sein.
Kann ich eine Grundschuld ohne Notar löschen lassen?
Um eine Grundschuld zu löschen, ist die Involvierung eines Notars unumgänglich. Dies liegt daran, dass für den Löschungsprozess eine von der Bank ausgestellte Löschungsbewilligung benötigt wird, welche notariell beglaubigt sein muss. Der Notar reicht dann den Antrag zusammen mit den benötigten Unterlagen beim Grundbuchamt ein. Daher kann die Antwort nur lauten: Nein, du kannst eine Grundschuld nicht ohne einen Notar löschen lassen.
Wie viel kostet es, eine Grundschuld löschen zu lassen?
Die Kosten zur Löschung einer Grundschuld richten sich nach der Höhe dieser. In der Regel beträgt die Gebühr etwa 0,2 Prozent der Summe der Grundschuld. Sowohl das Grundbuchamt als auch das Notarbüro erhalten jeweils etwa die Hälfte dieser Gebühr. Es muss jedoch beachtet werden, dass zusätzlich zu den genannten Gebühren weitere Kosten anfallen können, beispielsweise für die notarielle Beglaubigung einer Löschungsbewilligung.
Auch wenn deine Immobilie bereits abbezahlt ist und du keine Pläne hast, eine neue Finanzierung aufzunehmen, ist es ratsam, dir eine Löschungsbewilligung von deiner Bank ausstellen zu lassen. So bist du flexibel und kannst bei Bedarf schnell handeln.
Bedenke zudem: Unbelastete Immobilien sind bei einem Verkauf gefragter und erzielen höhere Preise. Daher kann es unter Umständen sinnvoll sein, eine bestehende Grundschuld löschen zu lassen.
Welche gesetzlichen Regelungen gibt es in Bezug auf die Grundschuld?
Die gesetzlichen Regelungen zur Grundschuld sind tief in unserem Sachenrecht verwurzelt, genauer gesagt in den §§ 1191 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Als ein dingliches Recht, das von einem Grundstück oder grundstücksgleichem Recht die Zahlung eines festgelegten Geldbetrags fordert, wird die Grundschuld als eine Art der Grundpfandrechte betrachtet.
Buch- und Briefgrundschuld sind dabei zwei mögliche Ausprägungsformen. Erstere ist direkt an das Grundbuch gebunden, während bei der Briefgrundschuld neben dem Eintrag im Grundbuch zusätzlich ein Grundschuldbrief ausgestellt wird.
Jede Grundschuld wird als dingliches Recht in die Abteilung III des Grundbuchs eingetragen und ermöglicht bei Nicht-Rückzahlung eines Darlehens dem Gläubiger, den entsprechenden Grundbesitz zu verwerten. Dies kann durch eine öffentliche Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung erfolgen.
Aufgrund ihrer Funktion als Sicherheit für Kredite legen Banken großen Wert auf den Rang einer Grundschuld im Grundbuch. Oftmals verlangen sie sogar den Rücktritt bereits eingetragener Rechte hinter der eigenen Einschreibung. Da eine einmal zurückbezahlte und somit entlastete Grundschuld wiederverwendet werden kann, ist ihre Einrichtung oft weniger kostenintensiv als man zunächst vermutet.
Wie unterscheidet sich die Grundschuld von einer Hypothek?
Die Grundschuld und die Hypothek sind beides Grundpfandrechte, dienen zur Absicherung von Krediten, aber sie unterscheiden sich auf wichtige Weise.
Abhängigkeit vom Darlehen
Eine Grundschuld bleibt in ihrer Höhe bestehen, auch wenn das Darlehen abbezahlt ist. Im Gegensatz dazu sinkt die Höhe der Hypothek mit jeder Ratenzahlung und erlischt automatisch bei vollständiger Rückzahlung des Darlehens.
Flexibilität
Die Grundschuld punktet durch ihre Flexibilität: Sie kann unabhängig von einem konkreten Kredit verwendet werden und bei einem Verkauf einfach auf den neuen Eigentümer übertragen werden.
Kosten
Bereits getilgte Beträge können mithilfe eines Grundbucheintrags erneut als Darlehen genutzt werden – ohne einen neuen Kreditvertrag abschließen zu müssen. Im Vergleich dazu entstehen bei einer Hypothek höhere Kosten für zusätzliche Darlehen.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass trotz der scheinbaren Vorteile der Hypothek die Grundschuld wegen ihrer größeren Flexibilität, insbesondere bei Verkauf oder Aufnahme neuer Kredite, häufiger gewählt wird.
FAQ: Grundschuld
In diesem Abschnitt unseres Blogs zum Thema Grundschuld möchten wir auf einige häufig gestellte Fragen eingehen. Wir erklären, was mit der Grundschuld nach einer Zwangsversteigerung passiert, wie man eine bestehende Grundschuld erhöhen kann und ob es eine Verjährungsfrist für die Grundschuld gibt.
Was passiert mit der Grundschuld nach einer Zwangsversteigerung?
Nach einer Zwangsversteigerung bleibt die Grundschuld bestehen und belastet weiterhin das Grundstück. Der neue Eigentümer übernimmt diese und muss sie bedienen.
Wie kann ich eine bestehende Grundschuld erhöhen?
Um eine bestehende Grundschuld zu erhöhen, ist in der Regel die Löschung der aktuellen Grundschuld und die Eintragung einer neuen erforderlich. Eine Alternative kann sein, einen weiteren Kredit aufzunehmen und dafür eine zusätzliche Grundschuld einzutragen.
Gibt es eine Verjährungsfrist für die Grundschuld?
Bei einer Grundschuld gibt es grundsätzlich keine Verjährungsfrist. Der Anspruch auf den Grundschuldbetrag bleibt bestehen (§ 902 BGB). Allerdings können die mit der Grundschuld verbundenen Zinsansprüche nach drei Jahren verjähren (§§ 902 Abs. 1 Satz 2, 195 BGB).